一线城市房价下降趋势由人口拐点造成？分析机构：政策是主因

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↑图据ICPhoto

日前，北京大学经济学院教授、北京大学国民经济研究中心主任苏剑在某研讨会上表示，去年开始一线城市房价出现下降趋势，不是周期性因素，而是人口到达拐点造成的。

苏剑认为，中国房价短期看政策，中长期看人口，“房价走势和人口走势吻合得非常好，目前房价下行是人口趋势造成的。”

11月19日，对于“一线城市房价的下降趋势是人口到达拐点造成”的说法，多位房产研究机构的分析师在接受红星新闻记者的采访时表示了不同的看法。他们认为，当前房价的变化并非由人口因素直接引发，而是在“因城施策”大背景下，供需两侧变化引起的。

去年以来北上广等一线城市房价出现下降趋势北大教授：目前房价下行是人口趋势造成的

11月15日，国家统计局发布了《10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%，涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。

而从70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看，10月上涨城市数量则持续在减少。

另外，数据显示，北京、上海、广州的房价从2015年3月之后，走势基本是先上涨到2018年下半年见顶后，开始呈现出下跌的趋势。而深圳的商品住宅成交价格，在2017年底就达到了历史高点，然后轻微下跌后开始高位平稳运行。

图源地产观点

谈及去年以来北上广等一线城市房价从高点回落，有经济学家认为人口因素是主因。

据新京报报道，11月17日，在北京大学国民经济研究中心主办的“需求经济增长的持久动力和对策”研讨会上，北京大学经济学院教授、北京大学国民经济研究中心主任苏剑表示，去年开始一线城市房价出现下降趋势，不是周期性因素，而是人口到达拐点造成的。

苏剑认为，中国房价短期看政策，中长期看人口，“房价走势和人口走势吻合得非常好，目前房价下行是人口趋势造成的。”

苏剑从人口对供需关系的影响角度分析称，有三个时间节点值得注意：第一个是2012年，中国劳动力开始减少，总供给萎缩，而人口还在增长，需求在扩张；第二个是2018年，中国人口开始负增长，需求也开始萎缩，出现需求、供给双萎缩的局面；第三个是2022年，预计劳动力每年会减少1000万，供给会急剧萎缩，需求则会随着人口萎缩继续下降。

房产研究机构分析人士人口趋势造成房价下行的论调为时尚早主要受调控较严、市场遇冷两大因素影响

对于房价下行是人口趋势造成的说法，多位房产研究机构分析师在接受红星新闻记者采访时给出了回应。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，人口对于房地产的影响是长期而深远的，但决定房价的短期因素是供求，因此房价的变化是在“因城施策”的大背景下，供需两侧变化所引发，当下房价的变化并非由人口因素直接引发。

张波给出了具体的分析：

第一，中短期降温缘于政策。从58安居客线上数据来看，10月全国找房热度环比上涨1.6%，其中，一线城市找房热度环比上涨1.3%，二线城市基本持平，三四线城市环比涨幅3.7%。一线城市中深圳的热度近期提升非常明显，而深圳近几年的房价上涨动力主要来自于整体供不应求，而北京、上海的不断降温的直接原因是最强限购引发的需求侧上涨被压制。

第二，三线以下城市需求增长乏力，影响三线以下城市房地产发展的重要因素的确是人口未来能否保持长期稳定流入和增长。但从中短期来看，棚改政策落幕将导致未来需求出现锐减，落户政策的吸引力不及二线亦导致人口未来流入的支撑力度偏弱。

第三，人口不会直接决定房价，而是通过对需求侧影响拉动房价变化。因此，无论一个城市长期人口变化趋势如何，如果短期供需紧张则房价依然存在上涨动力，值得关注的是，一线城市未来趋势是人口流入减少，也不代表房价就会长期持续下跌。

对一线城市房价下降，诸葛找房市场研究员姜国君则分析称，一年多来，一线城市房价出现了缓慢下行的趋势，主要还是受调控较严、市场遇冷两大因素的影响。“房住不炒”定位的深入落实，使炒房现象得到遏制，房价水分被逐渐挤出，价格也更加接近实际价值。此外，当前经济大环境下，资金运转水平、购买力水平都有所下降，再加上一线城市房价绝对值本身就比较大，使得部分刚需购房者更加难以跨越购房门槛，这一趋势的持续也对房价回落起到了重要作用。

姜国君认为，就目前的情况看，近年人口出生率下降对房地产市场造成的影响实际上是很微弱的，“人口出生率的下降虽然减缓了家庭改善性住房需求的释放，但在以刚需为主力的市场格局里，这部分利空因素尚不能主导房价的运行。若人口出生率持续下降，甚或出现负增长，对楼市的利空影响确实会越发明显，但这是一个长期的过程，目前的一些论调为时尚早”。

此外，姜国君还从社会伦理、历史经验对我国人口现状谈了自己的看法。

他认为，虽然有关2018年我国人口负增长的说法存在较大争议，但可以肯定的是，人口出生率确实逐年下降，这对社会及经济方面都带来了较大的压力。“当前的伦理现状是，经济高速发展带来的人的物质诉求及精神诉求的全面释放，使人们较大限度地强化自主意识的同时，与他人及社会的关系则相对弱化了，这在人口方面表现为‘不愿生’或‘少生’”。

但姜国君认为，我国人口的发展预期不能生搬硬套基础数据，也无法参照西方发达国家的经验，“拿当前人口预测未来经济走向是站不住脚的”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，目前房价下行是人口趋势造成的说法强调了影响房地产的中长期因素——人口因素。

严跃进称，客观来讲，大城市确实因为产业转移等原因出现了流动人口减少，使得这些城市的房价上涨的动力呢，相对来说没有以前那么强劲了，所以用人口的因素来解释是有一定合理性的。

“但在实际过程中，一线城市这两年还是处于政策调控过程中，尤其是限价政策对房价影响是最直接的，正是因为有限价的存在，使得房价没有大幅上涨，但是一线城市人口基数在那里，对房子的潜在需求还是很大的”。

此外，严跃进认为，后续各地积极的人才政策势必带来人口的导入，客观上会在一定程度上带来住房需求的上涨和市场交易的上升。

红星新闻记者白兆鹏李伟铭

编辑陈艳妮