比周边新盘低1万元 ㎡，300万买南三环这个盘算不算“捡漏”？
南三环边、地铁10号线簇锦站口，新房售价仅2.2万元/平米，首批次总价约300万元起。近日，一则关于关于复地·崑玉锦城即将入市的消息在网络流传，与周边临近项目近1万元/㎡的价差，有人认为这是市区新盘为数不多的“捡漏”机会。
复地·崑玉锦城这个漏到底好不好捡，看了这篇再下手。
复地·崑玉锦城售楼部实拍图
自持商业占比50%
拿地两年半终于要开了
这并非一个普通的房地产项目。崑玉锦城是复地在2021年9月以9000元/㎡的楼面地价拍得的项目，位于三环路外、成双大道出城方向右侧，也就是成都人都熟悉的八益家居城板块。
拿地两年半这个项目才传来开盘的声音，据知情人士透露，缓慢的进展背后主要是因为土地款的缴纳和严格的土地出让条件。
根据公示的土地出让条件，崑玉锦城整体商业自持比例为50%，须建设以购物、办公等业态为主的商业综合体并且引入特色餐饮，须引入人工智能、大数据、生物科技领域的独角兽或准独角兽企业3家。
同时，这部分商业投运之日起5年内，累计纳税总额不低于5亿元（不含本项目开发税收），若未达到税收约定的，需补足差额部分作为违约金。
复地·崑玉锦城地块出让方案，图据：乐居财经
按照要求，崑玉锦城需要“先商业开发、后住宅建设，宗地商业部分全部施工至主体封顶后才能办理住宅部分预售许可”。
复地·崑玉锦城区位实拍图
清水限价2.2万元/㎡
得房率却难显性价比
整个项目占地约131亩，由三个独立地块分三期开发，首先推售的是项目23.24亩2号地块。按照当初土地出让条件，崑玉锦城清水房最高限价为22058元/㎡。与该地块左右一墙之隔的，分别是以汽配产业为主的商务楼摩尔国际，和八益家具城。
复地·崑玉锦城区位示意图
据了解，崑玉锦城首批次将推出261套房源，为2梯2户的12-15F小高层，分为建面约132㎡的三房、约143㎡的四房两种产品。
复地·崑玉锦城总平图
据知情人士透露，去年开发商曾打算以3000元/㎡精装标准加价卖精装房，从此次推售的房源全部为清水销售来看，项目要用项目的价格差、快速销售回笼资金的决心很大。
复地·崑玉锦城沙盘实拍图
强调价差优势，可能是崑玉锦城对外的最重要说辞。
但有购房者向记者表示，在现场看过样板间后，觉得崑玉锦城感觉面积小、布局支离破碎、不好用。在现在产品力最卷的面积段，崑玉锦城的户型和同时期在售项目的户型相比，产品力缺乏竞争力。
复地·崑玉锦城建面约143㎡样板间实拍图
复地·崑玉锦城建面约143㎡样板间实拍图
真的如此吗？记者将崑玉锦城143㎡户型与区域内另一个项目相同面积的户型进行对比：
崑玉锦城和万科·古翠隐秀143㎡户型对比
通过这些对比，可以看出崑玉锦城在户型设计上的短板：1、可使用面积的得房率底；2、整体功能空间布局不够合理，各个空间规划不够合理；3、室内过道浪费空间较多，虽为清水房，但户型结构改造可能性不大。
这就可以理解为什么购房者在看了崑玉锦城的实体样板间后，会觉得空间不够大、不够实用了。
如果说这些产品上的短板，是有过购房经验的改善客群比较挑剔的点，但与周围项目相差近1万元/㎡的价格差，不足以吸引首次置业的客户下单吗？
区域扫描
地处热门板块，周边还待焕新
价格低肯定是有吸引力的，但仅凭低价优势就能征服市场吗？
记者不久前曾对当年低价网红盘蓝光·长岛国际社区如今在二手房市场的表现进行了复盘（稿件链接：超300套房源挂牌，曾“30选1”的昔日神盘如何突围？），可以看到，一些长时间没解决的硬伤，直接影响了这些房源在二手房市场的表现。
来看看项目所在的区域情况：
项目虽然地处主城大热的武侯新城南区板块，门口就是地铁站簇锦站。但崑玉锦城项目所在的区域小环境，目前来看还是有很大的提升空间。在销售现场，销售人员表示，八益家具城的租约到期，将会在今年底搬走，届时整个区域的面貌会有很大变化。
八益家具城实拍图
但记者了解到，目前关于八益家具城搬迁事宜尚无确切官方消息发布，其是否搬迁、何时搬迁都还有很多不确定性。
如果八益家具城、太平园家具城的现状无法改变，崑玉锦城所在的板块城市面貌焕新可能还需等待一段时间。
成都太平园家私广场
一个确定和一个不确定
看完整个项目，它的确定性和不确定性也就十分明确。
清水22058元/㎡的限价，放到整个区域来看，即便产品的设计与同期产品有较大差距，但其仍然具备低总价的价格优势。
与此同时，低价背后的不确定性也十分明显：其产业配套的落地，将成为影响项目开发节奏的关键因素。在开发商们都加快开发速度的当下，复地·崑玉锦城20余亩的地块在拿地2年半之后才传来声音，而项目后续仍有超百亩的待开发部分和产业落地承诺兑现，这背后的开发周期，成为了项目最大的不确定性。
对于崑玉锦城这个项目，你怎么看，评论区请留下你的观点。
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