零售物业全国第三，解读成都买买买背后的城市机遇

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6日发布的《2019年成都商业地产市场全年回顾》，从盘点成都2019年的零售表现开始。2019年，成都优质零售物业市场录得八个购物中心及街区商业项目开业，共计76.4万平方米，总存量达到890万平方米，仅次于上海、北京，位居全国第三。

2019年，成都提出打造国际消费中心城市的发展战略，并大力支持首店经济和夜间经济发展。前三季度，成都社零总额增长达到9.7%，高出全国平均1.5个百分点，汽车、服饰等品类的社零消费增速亦高于全国平均水平。因此，成都零售物业需求在中国主要一二线城市中保持更加活跃的发展趋势。

仲量联行数据显示，稳健需求推动成都零售物业市场平均空置率较去年同期回落0.3个百分点，报7.4%。核心商圈租金受地标项目带动同比上涨2.1%，领涨各区域，购物中心首层租金报629.9元/平方米/月；全市均值同比上涨1.6%，报372.1元/平方米/月。

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（一）

城市外扩、招商引资、筑巢引凤，成都致力打造国际消费中心城市。

国际消费中心城市的打造离不开品牌首店带来的时尚度提升。据市场统计，前11个月落户成都的首店共计435家，其中不仅有RogerDubuis、Pomellato、HarryWinston、AcneStudios等国际品牌，还有像荣耀全球首家自营概念店等中资品牌门店。Dior更是在太古里开设精品限定店，在蓉率先发售2019早秋男装系列，足见成都在全球商业市场的价值逐步受国际大牌认同。

此外，夜间经济、公园经济依托天府文化及天府绿道的IP，不断助力城市构建“运动、阅读、游乐、感知”的多元消费场景。预计至2022年，成都将初步建成国际消费中心城市，城市“双核心+次级带+近郊商圈”三级商圈将不断扩容，第二个都市级商圈——交子商圈将成为成都又一商业中心。

破局消费市场新增长点，品牌更加聚焦年轻化、全品类、文化IP。越来越多的国际品牌注重开拓年轻消费群体这一巨大市场，从产品线设计再到品牌营销，国际大牌开始走出传统门店，通过快闪限定店等营销模式，让更多年轻人近距离接触品牌的历史传承与文化。年轻化已然成为诸多国际大牌发展的主流方向。

2019年，LV、Gucci、Dior等一线奢侈品牌在蓉开设的限定店数量大幅增加。当市场面临整体规模增长放缓的挑战时，零售商开始进军消费市场的各个细分领域，服饰、鞋包、彩妆等产品线的更新及门店的开拓备受品牌重视。其中儿童业态成为2019年成都市场快速发展的副线业态，MonclerKids、StellaMcCartneyKids等品牌相继亮相成都。

全品类细分市场成为品牌商在销售增长瓶颈时期，突围破局的重要策略。而文化IP成为品牌与消费者的共鸣点，国潮的兴起离不开全球政治经济文化的发展大势，华为、李宁等国货崛起紧跟中国文化自信、民族品牌战略的发展大势。

↑成都远洋太古里

同时，演艺界的时尚元素与零售商业的结合度、热度不减，跨界合作、联名发行已成为时尚品牌拉动销售、品牌宣传的重要手段。2019年造访成都为品牌站台的演艺名人明显增多，粉丝经济热提振本地消费市场。

可以预见的是，以年轻化战略拓展品牌的消费客群基础，以全品类拓展更多细分市场的消费客群，再通过文化IP这个连接品牌与消费者的纽带来提升消费粘性与频次，三者共同构筑了品牌破局消费市场新增长点的基石。

（二）

对城市而言，流量为王、坪效提升、培育粘性有望成为城市商业新的突破口。

这不难理解。流量奠定消费客群基数(消费人次)，坪效将流量转化为收益(客单价)，粘性提升消费者忠诚度(消费频次)，三者结合可带给零售商业持续收益。购物中心的线下主题活动陈出不穷，借助主题展、名人见面会、限定店等多种方式制造网络热点，长时段的热门打卡更能有效吸引人流。

比如，成都的成熟商业项目在2019年聚焦单位坪效，一方面切小铺增加租金收益，另一方面通过租户结构更新引入客单价、坪效更高的业态或品牌，进而实现收益增长。消费粘性不仅取决于项目区位、交通、商业氛围等硬件条件，后期的运营管理更影响深远。商场的租约管理决定消费客群演变，VIP会员管理体系培育消费者消费惯性，商场服务体系更是消费体验的重要组成。因此，流量、坪效、粘性三者成为2019年成都零售商业运营的关键词。

另一方面，资本角力零售商业，美妆、茶饮、咖啡、新能源汽车受青睐，扩张势头迅猛，倒逼传统商业市场加速调整。瑞幸咖啡在资本驱动下的快速扩张加剧咖啡消费行业竞争，星巴克推出外卖服务“啡快”即是外资品牌对市场做出的快速反应。化妆品社零消费依然坚挺，这离不开“美丽经济”的兴起，且平台电商向社交电商发展，带动更多国内美妆平台快速发展。

敏锐的资本嗅觉同样触及这一投资机遇，完美日记、英树等品牌积极在蓉扩张，以Harmay为代表的仓储式美妆品牌同样进驻成都。无论是茶饮、咖啡，或是美妆、新能源汽车，资本驱动下品牌的扩张之路与传统零售业相比往往更具侵略性。2019年，成都快速增长的零售物业需求大多来自此类资本活跃的业态与品牌，因此，资本驱动下的零售商业品牌扩张是2019年成都零售物业市场的一大特征。

↑%Arabica成都太古里店图片来源：%Arabica

（三）

2020年，成都优质零售物业市场将迎来近100万平方米新增供应，新增供应并未现回落迹象。

在成都三级商圈格局下，春盐商圈将持续推动城市更新，老城区街区、社区改造有望带来以特色小店为主的新动能。尤其是，城南未来将形成以交子商圈为核心的商业新格局，交子与春盐将共筑未来成都商业双核。

次级商圈将迎来龙湖上城天街、万象城二期等优质购物中心项目开业，在核心与近郊商圈的夹击中，须探索各自的发展路径，调改仍是主线。在二圈层近郊商圈，伴随轨道交通加密延伸，产业、住宅等城市功能区不断完善成熟以及核心区域的高房价都将加速青年人口向二圈层区县聚集，因此近郊商圈的零售商业开发仍具投资价值。

继万达、龙湖、新城等商业开发商进军近郊商圈后，年内凯德广场、新光天地、爱琴海等知名开发商打造的商业产品线相继亮相，吸引更多新颖业态和品牌扩张并下沉，有效提升近郊商圈商业氛围。一圈层内，成华区成为2019年主城商业地产开发的焦点，天荟万科城市广场和龙湖滨江天街的开业填补了杉板桥板块大型商业的空白，并与猛追湾、建设路和万年场板块共同形成驱动成华区零售商业地产发展的“四驾马车”。

仲量联行成都董事总经理谢凌表示，成都提出打造国际消费中心城市，大力发展首店经济、夜经济、公园经济，零售商业市场快速发展。

“成都在2019年再次迎来新一轮供应高峰，天街、爱琴海、新光天地、凯德广场等一批中外资商业产品线悉数亮相新兴商业板块，显示出开发商对成都商业地产的信心。”谢凌说，数百家首店品牌进驻成都市场，为消费者带来更加丰富、新奇的体验。社零消费数据的高速增长已然印证各大市场主体对成都零售商业市场的青睐和信息。

因此，2020年在成渝地区双城经济圈的战略方针下，成都商业腹地将继续延伸，市场规模将进一步扩大，“向中国零售商业第三极的目标不断迈进。”

红星新闻记者叶燕邹悦

编辑陈怡西